 |
 |
 |
||||||
 |
 |
 |
 |
|||||
 |
||||||||
 |
 |
|||||||
 |
 |
 |
||||||
 |
 |
|||||||
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Investimento em
imóveis na planta. Como funciona?.
.................................. |
Valorização
de 30% (estimativa bastante conservadora) MAS
ATENÇÃO, O MELHOR VEM AGORA: Quando
o apartamento estiver pronto e for colocado à venda, a rentabilidade
sobre valor investido até a entrega das chaves será bem
maior:
Uma pesquisa inédita, abrangente e imparcial - encomendada pela Revista Exame ao Instituto Ibope Inteligência (instituições não ligadas ao setor imobiliário) - dissecou o comportamento do mercado nos segmentos residencial e comercial e revela que os imóveis brasileiros valorizaram 22% no último ano e ainda há espaço para mais crescimento. O imóvel no Brasil ainda não está caro quando comparado aos preços praticados em outros países. Ocupa apenas a 64ª posição num ranking de preços de 90 países feito pela Global Property - Na média, o valor do metro quadrado é metade do que se cobra na África do Sul e na China. A combinação entre demografia favorável, crescimento econômico e mais crédito explica o aumento recente da demanda por apartamentos e escritórios no país. A cada ano surgem no Brasil 1,5 milhão de domicílios - número que pode passar para 2 milhões em 10 anos. As construtoras já não conseguem erguer apartamentos suficiente para fazer frente a essa demanda, o que explica o déficit habitacional do país, estimado em 8 milhões de moradias. É verdade que boa parte deste déficit está concentrada na baixa renda, mas estima-se que as famílias mais abastadas que vivem nas grandes cidades precisem de 100.000 novas moradias por ano, cerca do dobro do que as incorporadoras conseguem construir. DEMOGRAFIA
- A pirâmide social brasileira está se transformando, com
o aumento da população com mais de 30 anos e do número
de pessoas que vivem nas cidades o que favorece a formação
de novas famílias e faz crescer a procura por apartamentos.
OS
MOTIVOS PARA COMPRAR UM IMÓVEL
NA PLANTA
BLINDAGEM DE EMPREENDIMENTOS NA PLANTA: Mais de dez anos depois de decretada a falência da Encol, o setor imobiliário vive uma fase completamente distinta. Assim como o próprio mercado, os mecanismos de proteção aos compradores se sofisticaram. Hoje, cada empreendimento tem uma contabilidade separada. Um avanço e tanto. A principal blindagem do setor é chamado patrimônio de afetação - instrumento legal que dá mais garantias ao comprador em casos extremos, como a falência. Por exigência dos bancos, que também foram prejudicados pela falência da Encol, praticamente todas as empresas adotam as SPEs (Sociedades de Propósito Específico). A SPE é uma empresa criada para cuidar de um único empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da compra do terreno e é desfeita depois da entrega das chaves. Nessas sociedades, não há contaminação das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas. Quando a SPE já era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei específica (10.931/2004) - do patrimônio de afetação. Mas trata-se de uma lei facultativa, cuja adoção fica a critério do incorporador. A adoção de um mecanismo não exclui o outro. O mesmo empreendimento pode ser duplamente blindado. Geralmente, os bancos exigem um ou outro para concessão de empréstimo. Especialistas são unânimes em afirmar que tanto a SPE, quanto o patrimônio de afetação são um avanço importante e garantem segurança ao comprador. Patrimônio de Afetação - O instrumento faz com que todos os recursos obtidos pela construtora em determinada obra sejam destinados exclusivamente para aquela construção. Assim, o incorporador não pode redirecionar parte das parcelas recebidas de um empreendimento para outro. Se a empresa falir ou entrar em concordata, este patrimônio não entra na massa falida. Empresa de Propósito Específico - A incorporadora se transforma em uma holding e constitui uma pequena empresa, à parte, para cada um dos seus empreendimentos. O objetivo é que esta nova empresa tenha independência para tratar somente de uma construção em particular, sem ser afetada por problemas em outras. Quando a construção fica pronta e é repassada aos seus proprietários, a empresa que foi criada para aquela obra deixa de existir.
Se
a decisão de compra de um imóvel passa pela escolha de
um financiamento imobiliário, é importante saber alguns
termos que fazem a diferença na composição do valor
das suas parcelas: É o Sistema de Amortização Constante, cuja característica é amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente. O Sistema de Amortização Constante é o mais adequado para financiamentos imobiliários, pois a tendência é que o valor das prestações e o saldo devedor diminuam, se mantidos os atuais níveis de atualização monetária. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos. Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.
Também conhecida como Sistema Francês de Amortização, ficou menos popular nos últimos anos, mas ainda é utilizada por alguns bancos. É caracterizada pelo valor fixo das parcelas ao longo do financiamento e, via de regra, é mais onerosa para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior. Algumas pessoas ainda optam por esta tabela justamente por causa do valor fixo das parcelas, atraente para determinados perfis de compradores.
a ) do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local; b) de quem é o proprietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis; c ) do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia ( CREA ) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção); d ) da divisão do terreno, tanto das frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas ( privativa, comum e total ) atribuídas a cada uma delas; e ) da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral ( fachada, pisos e paredes do “ hall de entrada, portaria, corredores, escadas, etc. ) e a cada unidade autônoma; f ) da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigi a por lei, no mesmo Cartório de Registro de Imóveis referido na letra “b”.
1
- De que empresa estou comprando o imóvel e qual a sua história?
O que ela empreendeu até agora? O que está empreendendo? A opinião de quase a totalidade dos especialistas é que o mercado está bastante aquecido e não há, no Brasil, o risco de "bolha". "Configuraria
uma bolha se houvesse demanda artificial, ou preços artificiais,
o que não é o caso do Brasil" "Tudo
indica que o Brasil caminha para uma expansão sustentável"
"Haverá
grandes lançamentos, mas, se a economia crescer mais que o esperado,
pode não ser suficiente" "Nos
últimos dez anos se produziu muito pouco imóvel para a
fatia mais popular, então há uma demanda gigantesca reprimida" "O
limite do preço do imóvel é o limite do bolso do
comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa
salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho
certeza de que não estamos vivendo uma bolha"
|
